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商业地产招商管理-合同管理

合同管理在企业的日常经营管理里是最常见的应用,重要但不复杂。商业地产的招商合同管理却是既重要又复杂。

招商合同的签订流程

首先说一下流程,每个企业的流程都是跟企业的组织架构、岗位职责以及业务的实际情况来决定的,商业地产也不例外,所以无论如何招商合同的审批流程必须是可变的,可持续优化或调整的,一旦做成定制开发的项目,每次流程的变动都要去修改软件程序,这样的招商管理软件项目一定以失败告终。

每个商业地产都需要结合自己的实际情况,制定适合当前项目的招商合同审批流程,是不是需要前置招商方案审批、意向合同审批、定金合同审批等,是不是需要做好一铺一价并在审批过程中进行判断,有的项目可能还需要有招商计划来比对。

这里值得一提的是凡是国企和央企的商业地产项目,招商合同的审批流程需要更加严格和细致,必须符合国有企业的内控管理要求,日后才能通过审计这一关,责任重大,务必严谨。

招商合同的格式化条款

商业地产招商合同的格式化条款也是比较复杂的,除了甲方、乙方可能会有多方合同,由于商户品牌业态的多样性及创新性,商户经营模式的复杂性就确定了商业地产招商合同的复杂性,纯租金的招商合同越来越少,联营的、低租+提成的、纯提成的,两者取高的,你想象不到的都会有,租金的减免期也是无奇不有,简单一点的就是固定的减几个月,复杂一点的来个满1年减1个月,再复杂的来个递增第1年减1个月,第2年减2个月,总之招商人员为了完成招租任务,在政策范围内极尽所能(招商政策的制定非常重要,这里说上三遍),同样租金及提成也是极其复杂,有固定的,有递增的,还有特殊情况发生都的(今年的新冠正好是个典型,有的面1个月,有的免2个月),总之要设计一个规范化、格式化、可以完全由软件自动计算的租金,几乎不太可能,但是无论如何要能够适应招商的实际情况和特殊情况是必须的。很多做招商合同管理软件的工程师,听我这么一说心里都拔凉了。

招商合同的工程条件、装修要求、经营活动我就先不说了。

再来看看招商合同的个性化

因为每个商业项目的情况千差万别,租金的收缴日期都不是统一的,租金跟物业管理费也不是进一个法人公司,还有停车、水表、电表、燃气表、维修、活动、广告位、场地租赁……都是个性化,每个法人公司的财务制度也都是不一样的,税点也不一样,含税、不含税、第三方渠道租赁及佣金、还有装修(下次单独再讲)、开业要求等等,永远会有你没有想到的,商户想到了、业主想到了、运营商想到了,怎么办?凉拌吗!

所以要把商业地产招商的合同管理管好绝对不是一件容易的事情,路漫漫其修远兮!